В някои квартали на София вече са нужни 39 години доход от наем, за да се изплати жилището
Автор на анализа е платформата SofiaHoods, а Money.bg го препубликува със съгласието на нейния екип. Заглавието е на редакцията.
Нов двустаен в Люлин 10 се обявява за 120 000 €. Брокерът прави сметката на място: дава се под наем за около 585 € на месец, значи 5,9% брутна доходност и се изплаща за седемнайсет години, една от най-добрите в града. Нашата класация е съгласна. Сред 81-те столични квартала, в които можем да измерим и цена за продажба, и за наем, Люлин е сред най-бързо изплащащите се адреси, а престижният пояс се проточва над трийсет години. Всяко от тези числа е вярно. Всяко от тях описва и апартамент, който още не съществува.
• Двустаен на зелено за 120 000 € реално струва около 185 000 € , докато някой може да живее в него: цената, ~5 000 € данъци и такси и ~60 000 € за довършване и обзавеждане на голата черупка.
• И не носи нищо около четири години : две за чакане на Акт 16 и до две за превръщането на бетона в дом.
• Тази разлика свива обявените 5,9% доходност до около 3,8% ефективно , а седемнайсетте години изплащане - към трийсет.
• Класацията по градове пак важи: брутното изплащане е от ~ 12 години в евтиния север и запад до ~ 40 в престижния пояс. Но това са обявени, брутни числа за завършен апартамент.
Почти цялото ново строителство в София се продава преди Акт 16, по БДС: сградата е конструктивно завършена, но всеки апартамент е бетонна черупка със замазка, шпакловка и тапи на тръбите. Без баня, без кухня, без врати. Обявената цена на квадрат купува черупката. Всичко, което я прави жилище, за което наемател би платил, е втори бюджет, и точно там доходността тихо изчезва.
Тоест 120 000 € по договора са реално 180 000 € за апартамента и завършването му и близо 185 000 €, след като платите и на държавата. Пестелив, дисциплиниран завършек може да удържи работите към 36 000 €; добър, не луксозен ремонт за жилище, което някой наистина ще иска да наеме, излиза около 60 000 €, наполовина повече от цената на самата черупка. Остойностихме този бюджет ред по ред, от хидроизолацията до корнизите за пердетата, в разбивката на довършителните разходи.
И четири години преди първия наемател
Парите са само половината. Другата половина е времето. От предварителния договор до Акт 16 минават обикновено две години, а от старта на проекта - три-четири. После започва довършването, а довършването на жилище около работа на пълен ден, изпълнител по изпълнител, се проточва още година-две. Четири години е реалистичен срок от подписа до първия наемател. При 585 € на месец тези четири празни години са около 28 000 € наем, който апартаментът така и не изкара, върху 185 000 € капитал, който стои на едно място.
Върнете истинското число в доходността. 585 € месечен наем срещу 185 000 € всичко прави брутна доходност около 3,8%, не 5,9%, и изплащане към трийсет години, щом броим и мъртвото време, не седемнайсет. Доходността от брошурата беше реална, за сграда, която я нямаше. Препродажбата след завършване може да върне част от разликата, защото завършеният апартамент се обявява по-скъпо от черупката, но премията трябва да надхвърли цялата инвестиция от 60 000 € работа и годината по управлението ѝ, преди да е печалба.
Обявената класация и какво приема за дадено
С тази уговорка наум класацията по градове пак си струва четенето, защото същите 585 € наем се закачат за коренно различни цени. Наемателите плащат между 7 и 11 € на квадрат почти независимо от адреса; купувачите плащат от 1 585 до 4 712. Затова брутното изплащане е от около дванайсет до около четирийсет години, а графиката по-долу показва обхвата при завършен апартамент и обявени цени.
Къде наемът изплаща апартамента най-бързо
*Обявеният медианен наем за Модерно предградие (11 €/м²) е над медианата на активните обяви там (9 €/м², 18 обяви). При консервативната стойност доходността е ~6,8%, а изплащането ~15 години, пак най-бързото в София.
*Бистрица е село в Столична община с тънък наемен пазар (20 активни обяви), затова стойността отразява главно слабото търсене.
Формата на класацията има проста механична причина. Наемателите в София плащат между 7 и 11 € на квадрат почти независимо от адреса: наемният пазар оценява близостта до работа, състоянието и размера. Купувачите плащат до три пъти повече за квадрат на същия адрес. Купувачът покрива разликата между Изгрев (4 712 €/м²) и Люлин 10 (1 846 €/м²) изцяло при покупката, а наемът после е почти един и същ и на двата адреса.
За живеещия в собственото жилище тази премия купува паркове, училища и статус - избор за потребление, и напълно легитимен. За инвеститора е мъртво тегло. За наемателите изводът е огледален: престижният пояс е точно мястото, където наемът е най-евтин спрямо цената. Наемател в Изток ползва актив, който носи на собственика си под 3% брутно, преди данъци, празни месеци и ремонти, и преди сметката за зеленото отгоре. Бързо изплащащите се север и запад - Орландовци, блоковете на Люлин, Обеля - държат цени под 2 000 €/м² срещу градски наеми, а Малинова долина е единственото южно изключение заради интензивното ново строителство.
Редът „60 000 € довършване“ сам по себе си е средна стойност на процес, който числата не могат да покажат. При покупка на зелено не подавате бюджет и не получавате дом. Ставате неплатеният ръководител на малък строеж, втора работа, за която не сте кандидатствали, въртяна вечер и през уикендите около тази, която ви плаща.
Сами проверявате майсторите, защото добрите са заети, а евтините са евтини с причина. Един екип взема капарото, прави събарянето и три стаи, после спира да вдига телефона, и започвате отначало, със седмици загубено време. Кухнята идва премерена по стария проект. Плочките, които сте избрали, ги няма два месеца. Стена се връща крива и се преправя за ваша сметка. Всяко от тези неща е нормално, и нито едно не се появява в сметката за доходност. Заложете резерва в пари, а закъсненията - в нерви.
Нищо от това не прави София слаб пазар по регионални мерки; прави обявеното число оптимистично. По мярката на Numbeo за центъра брутната доходност на София (~4,0%) е пред Прага (2,8%), Будапеща (3,4%) и Виена (1,9%) и зад Варшава (4,3%)6; данните на Global Property Guide за 2026 поставят Букурещ (6,0%) и Варшава (5,9%) ясно пред софийските 4,2%. София е по средата за региона. Наемният пазар тук възнаграждава купувача по-добре, отколкото в по-голямата част от Централна Европа, престижният пояс продължава да възнаграждава наемателя, а черупката на зелено възнаграждава най-вече търпението.
• Източник: публикувани медианни обявени цени на imot.bg (продажба €/м²; наем €/м²/месец), снимка към 9 юни 2026.
• Покритие: 81 от 249 проследявани места, с медиани и за продажба, и за наем, и достатъчен обем активни обяви (≥30 за продажба и ≥20 за наем). Дублиращи се двойки от припокриващи се зони са премахнати.
• Брутна доходност = месечен наем × 12 ÷ цена за покупка (на м²). Изплащане = реципрочната стойност, в години. Заглавната сметка изключва празни месеци, поддръжка, данъци, такси и довършване; нетната доходност е обичайно с 1–1,5 пункта по-ниска, а ефективната при покупка на зелено - още по-ниска.
• Примерът ползва Люлин 10 (1 846 €/м², наем 9 €/м²·мес) за жилище от 65 м²: 120 000 € цена, ~4 800 € разходи по сделката, ~60 000 € довършване и обзавеждане, ~28 000 € пропуснат наем за четири години чакане. Ефективна брутна доходност = 585 € × 12 ÷ 184 800 €.
• Обявени цени. Всички стойности са обявени медиани; реално договорените са обикновено по-ниски. И двете страни на съотношението са обявени, което частично неутрализира отклонението, затова абсолютните нива са приблизителни.
• Степен на завършеност. Обявените цени смесват завършени жилища с ново строителство по БДС. В кварталите с интензивно строителство обявената цена на квадрат подценява реалната цена за нанасяне с размера на довършителните работи, затова брутната им доходност изглежда по-висока от ефективната за инвеститор.
• Източници: 5 3% местен данък в София + нотариус + 0,1% вписване ≈ 4–5% общо, калкулатор на разходите при покупка 2026 ; 6 Numbeo, брутна доходност в центъра и Global Property Guide, май 2026; 7 подробен модел на SofiaHoods за 65 м² по БДС: пестелив 28 000–43 500 €; добър съвременен стандарт 46 000–76 700 €, повечето проекти около 56 000–66 500 €; премиум 87 000+ €.
Добави ни в предпочитани източници в Google